Рыночная стоимость (видео)

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

• Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
• Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
• Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

• Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
• Отлично подходит для:
  • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
  • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

• В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
• В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
• Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

Видео:Рыночная и кадастровая стоимость: в чем разница?Скачать

• Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
• Хотите застраховать объект недвижимости.
• Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
• Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
• Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
2. Подписание договора.

   На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

   Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

https://www.youtube.com/watch?v=rVDfz-iIwbE

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Оценка рыночной стоимости — как провести оценку за 7 шагов

Какие бывают методы оценки рыночной стоимости? Как проводиться оценка рыночной стоимости объекта недвижимости? Кто составляет отчет об оценке рыночной стоимости?

Добрый день, уважаемые читатели журнала ХитёрБобёр! С вами Валерий Чемакин – консультант по правовым вопросам.

Представим себе такую ситуацию. Дом ваших знакомых признали аварийным, но муниципалитет вместо переселения предлагает выплатить компенсацию из расчета фиксированной стоимости квадратного метра.

Это значит, они получат за свою квартиру в идеальном состоянии с евроремонтом такую же сумму, что и их сосед алкаш, у которого потолок и стены осыпаются. Их устроит такой вариант? Думаю, что нет. Что делать?

Нужно срочно оценить реальную стоимость жилья и настаивать именно на этой сумме. Не знаете, что такое рыночная стоимость и как ее установить? В статье вы найдёте ответы на этот и другие вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=8c21Q-HJ57E

В финале статьи вас ждёт обзор нескольких компаний, предоставляющих такую услугу.

Видео:🏠Как узнать РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ квартиры? 3 проверенных способа. Реальная цена твоей недвижимости🏠Скачать

В условиях свободного рынка каждый объект, товар или услуга имеют определенную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте. Этот показатель определяется спросом, сложившимся на текущий момент. Все входные данные для образования конечной цены формируются рынком и не могут быть фиксированными.

Определение рыночной стоимости дается в Федеральном стандарте оценки. Согласно этому документу, рыночная стоимость — это самая вероятная цена, по которой объект можно продать на свободном рынке на дату проведения оценочных действий.

При этом должны соблюдаться определенные условия.

Условия для признания цены рыночной:

• решения о сделке продавец и покупатель принимают добровольно;
• стороны обладают исчерпывающей информацией о предмете сделки;
• объект продается на открытом рынке;
• цена объекта установлена без давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Не путайте рыночную цену с кадастровой стоимостью, о которой можно прочитать подробную статью на нашем сайте. Последняя нужна государству для начисления налогов на недвижимость, первая — самому владельцу для собственных целей.

Для чего нужно определение рыночной стоимости объекта:

• для выплаты компенсации, когда государство изымает имущество для своих нужд;
• для установления залоговой стоимости объекта при ипотеке;
• чтобы узнать реальную цену объекта при продаже;
• чтобы оценить вещественный вклад в уставной капитал;
• чтобы дать оценку имущества при банкротстве;
• при оценке безвозмездно переданного имущества.

Принято выделять 3 метода оценки рыночной стоимости недвижимости (о понятии читайте в отдельной статье на нашем портале).

Сравнительный метод предполагает анализ оценщиком всего массива реальных продаж подобных объектов за определенный промежуток времени. Объект просто сопоставляется с рыночными аналогами по стоимости.

Затратный метод основан на вычислении суммы вложений, необходимых для создания подобного объекта. Он учитывает износ. Предполагается, что готовая недвижимость не может стоить дороже, чем новое строительство точно такого же объекта.

Метод капитализации доходов применяется для недвижимости, используемой в коммерческих целях. Берутся доходы, полученные в первый год использования, и на их основе вычисляется перспектива получения прибыли в будущем.

2. Какие факторы влияют на рыночную стоимость объекта — 3 главных фактора

Оценка рыночной стоимости объекта – процесс достаточно сложный. На конечный результат влияет множество факторов, в том числе конъюнктурных, то есть зависящих от текущего положения дел. К примеру, продать одну и ту же квартиру можно за совершенно разные деньги в течение полугода, если ситуация в экономике нестабильная.

Кроме того, есть фундаментальные факторы, которые формируют основу рыночной стоимости. Давайте рассмотрим их.

Фактор 1. Местоположение объекта

Так как от социально-экономического положения территории зависит уровень жизни населения на ней, то и стоимость жилья не исключение. Чем беднее территория, тем дешевле там жилье. Эта тенденция прослеживается на всех уровнях: федеральном, региональном, районном.

Даже внутри одного муниципального образования стоимость жилья может сильно отличаться. Она зависит от развитости инфраструктуры микрорайона или населенного пункта.

Наличие большого количества объектов соцкультбыта, хорошая транспортная развязка, экологическое благополучие и развитый рынок труда – вот условия высокой рыночной стоимости объекта.

Фактор 2. Состояние объекта

Техническое состояние объекта играет немаловажную роль при проведении независимой оценки рыночной стоимости. Квартиры в новых или капитально отремонтированных домах продаются гораздо дороже. При этом даже давность проведения ремонта учитывается.

https://www.youtube.com/watch?v=qIB-Pd5m6po

Внешний вид здания играет заметную роль при проведении оценки рыночной стоимости квартиры. Об этом рекомендую прочитать нашу тематическую статью.

Что касается земельных участков, то и здесь этот фактор проявляет себя, хотя и в меньшей степени. К примеру, ухоженная земля в дачном кооперативе всегда ценится выше, чем заросший и захламленный участок.

Этот фактор включает в себя: этажность строения, наличие лифта, парковочных мест, удобство транспортной развязки, площадь, состояние прилегающей территории, в том числе благоустройство двора.

Земля характеризуется своим назначением, разрешенным использованием, а также плодородностью. Эти параметры достаточно сильно влияют на рыночную стоимость земельного участка, речь о которой идет в другой статье на нашем сайте.

В прошлом году я приобрел земельный участок 4 сотки в СНТ Техник за 130 тыс. рублей. При этом через дорогу продавалась земля такой же площади, но под ИЖС за 800 тыс. рублей. Удаленность от центра города и площадь одинаковая, а стоимость разная. В чем причина?

Дело в том, что я на своем участке могу построить дачу и заниматься садоводством, а через дорогу можно построить дом, к которому будут подведены все коммуникации, включая газопровод. Разница в разрешенном использовании определила такую разницу в ценах.

3. Как провести оценку рыночной стоимости — 7 простых шагов

Предположив, что предлагаемая вам компенсация за аварийное жилье несправедлива, вы начинаете думать, где провести экспертизу или оценку рыночной стоимости. В крупных городах сделать это несложно из-за обилия всевозможных оценочных компаний. Однако в маленьких населенных пунктах это может стать проблемой.

К счастью, сегодня, благодаря интернету, расстояния перестают быть препятствием. Это касается и юридических услуг. К примеру, компания Правовед, которая полностью построила свой бизнес на использовании информационно-коммуникативных технологий, может проконсультировать человека, даже если он находится на Чукотском полуострове.

Специалисты фирмы готовы не только дать консультацию по любым юридическим вопросам, но и подыскать ближайшего к вам оценщика, который из-за высокой конкуренции рад поехать куда угодно, чтобы выполнить работу.

Чтобы воспользоваться услугами компании Правовед, обращайтесь через форму обратной связи на этом сайте.

Если вы проживаете в большом городе, то выбор перед вами стоит очень широкий. А мегаполисах — десятки оценочных компаний и независимых оценщиков, готовых за умеренную плату оценить рыночной стоимость недвижимости. Некоторые делают это в режиме онлайн.

Однако при выборе стоит руководствоваться следующими критериями:

• компания должна быть известной и проверенной временем;
• все лицензии и сертификаты на право заниматься оценкой должны быть доступны пользователю;
• приветствуются положительные отзывы ваших друзей и знакомых.

Видео:Кадастровая стоимость квартиры. Зачем нужна? На что влияет?Скачать

Важный момент: с начала 2017 и по 2020 год частные компании и независимые оценщики постепенно отстраняются от проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости. Подробности вы можете прочитать в специальной статье нашего журнала. Этот закон не распространяется на оценку рыночной стоимости.

Шаг 2. Получаем консультацию

Если вы нашли оценочную компанию, удовлетворяющую всем вашим требованиям, то прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь. Такая услуга обычно бесплатна. Опишите эксперту ситуацию в общих чертах и дайте характеристику своего объекта без приукрашивания его качеств.

Многие оценщики уже на этом этапе могут сказать приблизительный результат, из чего вы сможете сделать вывод о целесообразности проведения оценки. Ведь если предлагаемая муниципалитетом цена не будет слишком сильно отличаться от предполагаемой рыночной, то стоит ли нести расходы?

Шаг 3. Заключаем договор

Если ваша выгода очевидна, заключайте договор. При этом обратите внимание на сроки оказания услуги. Возможно они слишком велики, тогда вам нужно договариваться о срочном проведении оценки или искать другую компанию.

Шаг 4. Оплачиваем услуги

После заключения договора потребуется оплатить услуги. Вы можете сделать это любым доступным способом, но в любом случае сохраняйте платежные документы.

Возможно, они понадобятся, если возникнут какие-нибудь споры в дальнейшем.

Шаг 5. Предоставляем необходимые документы

Для проведения оценки рыночной стоимости любого вида потребуется не только выезд специалиста на объект, но и некоторая техническая и иная документация:

Необходимые документы:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технический паспорт.

Ещё вам нужно получить кадастровые выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно либо непосредственно на сайте Росреестра, либо на сайтах коммерческих фирм, например — в компании ООО ЕГРП365.

На главной странице портала есть форма, в которую можно ввести адрес и получить сведения из ЕГРН.

https://www.youtube.com/watch?v=Kq5d9OhkNxM

Компания ЕГРП365 специализируется на оказании услуг, связанных с кадастром недвижимости. Поэтому в ней можно заказать любые документы, необходимые для проведения оценки рыночной стоимости. С главной страницы сайта ЕГРП365 можно в один клик перейти на кадастровую карту России и без труда найти нужный объект с привязкой к местности.

Шаг 6. Ожидаем проведения оценочных работ

Так как профессиональные оценочные работы включают в себя выезд на объект и его обследование, то на проведение процедуры требуется определенное время.

Чаще всего это несколько дней. Это обстоятельство следует учитывать, если вас поджимают сроки. В любом случае нужно дождаться, пока будет готов акт оценки рыночной стоимости объекта.

Шаг 7. Получаем отчет

Результатом проведенных работ будет отчет, который имеет юридическую силу и при необходимости может быть представлен в суде.

Но помните, что срок действия результатов оценки рыночной стоимости — 6 месяцев. Это не удивительно, ведь за это время ситуация на рынке может поменяться кардинально.

4. Кто проводит оценку рыночной стоимости — обзор ТОП-3 оценочных компаний

На рынке юридических услуг сотни компаний, которые занимаются оценкой. Эти фирмы имеют лицензии, а сотрудники необходимую квалификацию. У одних компаний это только одно из направлений деятельности, другие целиком и полностью работают в оценочной сфере.

Я предлагаю обзор 3 таких фирм, а вы можете посетить их сайты и сравнить условия.

1) ООО “Максилайн”

Фирма занимается всем, что связано недвижимостью, экспертными и оценочными действиями. Кроме того, юристы компании готовы предоставить полное юридическое сопровождение, аудит, поддержку в тендерах и аукционах, страхование.

Основные услуги компании «Максилайн»:

2) Кански и Партнеры

Компания занимается исключительно оценкой рыночной стоимости. Объектами оценки служат не только квартиры, дома и другая недвижимость, но и любые материальные и нематериальные активы. Заказы принимаются в любое время суток, даже в выходные и праздничные дни. Специалисты готовы выехать к клиенту, когда угодно.

Расчет стоимости производится с помощью современных программных комплексов, что гарантирует отсутствие технических ошибок. Отчет оценщика компании соответствует ФЗ-135 об оценочной деятельности, что дает возможность предоставлять его в суды, банки, в органы опеки, страховщикам и нотариусам.

3) Русфининвест

Эта фирма тоже занимается оценочной деятельностью. Объекты ее работы: недвижимость, автотранспорт, бизнес, оборудование, имущество.

Оценка рыночной стоимости бизнес активов и любого другого имущества так же важна, как и оценка недвижимости. Ведь на основании официального заключения оценщиков компании Русфининвест, вы можете получить кредит на развития бизнеса или совершить иные важные действия.

Цены на услуги компании посильны каждому. К примеру, оценка квартиры или транспорта обойдется всего в 3500 рублей.

В завершение обзора предлагаю посмотреть видеоролик об оценке рыночной стоимости.

5. Как сэкономить на проведении оценки рыночной стоимости — 3 полезных совета

В целом оценка имущества достаточно затратное дело, особенно если требуется оценить несколько объектов. Однако и здесь существуют способы экономии.

Вот некоторые советы, которые помогут снизить ваши расходы без ущерба для качества проведенных работ.

Совет 1. Выбирайте оценочные компании недалеко от объекта

В итоговый гонорар оценщик всегда закладывает транспортные расходы, командировочные, плату за гостиницу, если необходимо. Чтобы избежать этого, старайтесь выбирать оценочные компании, которые расположены недалеко от оцениваемого объекта.

Совет 2. Проводите оценку заранее

Оценочные работы – процесс довольно длительный, но при необходимости он может быть сокращен за счет увеличения рабочего времени оценщика. Понятно, что срочная оценка всегда стоит дороже. Заказывайте работы заблаговременно, чтобы не переплачивать за срочность.

Совет 3. Пользуйтесь бесплатными услугами оценочных компаний

Некоторые компании активно предлагают в рекламных целях бесплатные услуги, такие как бесплатный выезд оценщика, бесплатная консультация.

Видео:Как определить рыночную стоимость авто с пробегомСкачать

https://www.youtube.com/watch?v=lZtcIGdJDTQ

Не стесняйтесь пользоваться клиентскими привилегиями, и при выборе компании уделяйте этому нюансу должное внимание.

6. Заключение

Разобравшись в том, что такое оценка рыночной стоимости и где ее заказать, вы обеспечиваете себе уверенность в своих силах при любых спорах, связанных с ценой на имущество.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость является отражением реальной цены на активы предприятия в конкретный промежуток времени. От правильности ее определения зависит размер налоговых платежей по осуществляемым сделкам. Продажа имущества предприятия по заниженным ценам (при разнице с рыночной ценой от 20%) может привести к доначислению налога ИФНC и применению к юридическому лицу штрафных санкций.

Оценка рыночной стоимости: обоснование необходимости

Нормативная база, регулирующая процессы проведения оценки активов юридических и физических лиц, представлена:

• ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• ПБУ в разрезе оценок по конкретным видам имущества;
• Федеральными стандартами оценки (ФСО).

В соответствии с ПБУ 5/01 текущая рыночная стоимость – это сумма денег, которая может быть выручена организацией при продаже определенного объекта собственности. Федеральные стандарты определяют ее как наиболее вероятную цену отчуждения в условиях открытости рынка и при наличии нормального уровня конкуренции.

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она необходима для:

• реализации сделки по купле или продаже дорогостоящего актива;
• вычисления стартовой цены предмета, выставляемого на продажу на аукционе;
• оформления кредита под залог недвижимости;
• рыночная цена нужна для страхования объекта имущества;
• проведения процедуры изъятия конкретного имущественного объекта для государственных нужд;
• исчисления размера понесенного ущерба вследствие порчи оцениваемого объекта;
• принятия актива к учету и постановки его на баланс;
• внесения имущества в качестве взноса в капитал организации.

Равновесная цена – механизм рыночного равновесия

Рыночное равновесие обеспечивается балансом спроса и предложения. Достигнутая уравновешенность может нарушаться при условии:

• увеличения спроса или снижения объемов производства;
• снижения спроса или возникновении перепроизводства.

Равновесная рыночная цена в первом случае будет ниже реальной, во втором – выше. Равновесной цене в регулировании рынка товаров и услуг отводится роль эталона, по которому характеризуется текущее состояние отдельного сегмента. Сбалансированный размер стоимости товара обеспечивается при:

• равенстве спроса и предложения;
• отсутствии избытка товарной продукции;
• исключении фактора дефицитности товаров;
• в краткосрочной перспективе не прогнозируется изменение фактической стоимости изделий или услуг.

Понятие рыночной стоимости: отличительные особенности

Стоимость услуг и товаров для разных контрагентов у одного предприятия может отличаться. Этот фактор не должен быть основанием для непризнания действующей ценовой политики нерыночной. Контролирующими органами рыночная стоимость определяется только на основе уже реализованных сделок, данные о которых имеются в открытом доступе.

Отличительные особенности рыночных цен:

1. Цена на товар может отличаться за счет влияния способа доставки, логистики, объема затрат на материалы.
2. Для вычисления ценового диапазона выборка осуществляется за небольшие промежутки времени.
3. Балансовая и рыночная стоимость редко совпадают. Балансовая цена отражает тот уровень затрат на приобретение актива, который был в момент фактической его покупки. Рыночный ценник показывает, сколько можно получить при реализации актива сегодня.
4. Ценовой анализ предполагает сравнение однотипных изделий или набора услуг, реализация которых осуществляется в похожих условиях.

Задачей оценки может быть определение рыночной стоимости однородных товаров. Параметры оценки задаются ст. 40 НК РФ, они основываются на совпадении назначения продукции, уровня качества, страны происхождения и похожести товарных знаков. Дополнительные факторы анализа – способ оплаты и сроки, отведенные для отгрузки товара, объем каждой партии и репутация товарной группы.

Определение рыночной стоимости – методология

Предприятия и контролирующие органы для вычисления рыночной цены пользуются методологией, приведенной в ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития №297 от 20.05.15:

1. Метод сравнения объектов-аналогов. Способ рекомендуется для применения при наличии большого объема достоверной информации о ценах и технических характеристиках продукции.
2. Оценка рыночной стоимости по уровню доходности. Сравнению подлежат ожидаемые показатели доходов, которые можно будет получать от конкретного объекта анализа. Методика основана на изучении дисконтирования денежных потоков и капитализации доходов.
3. Рыночная стоимость, вычисляемая путем оценки затрат на приобретение, воспроизводство или замещение актива. Обязательно учитывается предполагаемый уровень износа.

Рыночная стоимость и другие виды стоимости

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использованиярезультата оценки определяется конкретный вид стоимости, в том числе:

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Понятие рыночной стоимости в РФ

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.

1998 № 135-ФЗ, согласно которому под «рыночной стоимостью» объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приниматьисполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.»

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=QYv9QtQ3tjg

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Видео:Как узнать РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ? Новые сервисы на АВИТО - СТОИТ ЛИ ИМ ВЕРИТЬ?Скачать

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• и других случаях (ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика).

Понятие инвестиционной стоимости

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Понятие ликвидационной стоимости

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Понятие кадастровой стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.».

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Текущая рыночная стоимость это

Определение рыночной стоимости не зависит от конкретных характеристик сделки и не означает, что купля-продажа товара или услуги действительно состоится. Это некое коллективное восприятие участников экономических операций, сложившееся под влиянием особенностей конъюнктуры, но не отражающее воздействие нерыночных факторов.

В общем понимании рыночная цена – это денежная оценка стоимости продукта, которая складывается при выполнении следующих условий:

• Рынок является открытым, т.е. на нем отсутствуют преграды экономического или административного характера, делающие невозможным вход новых продавцов и покупателей.
• Рынок признается конкурентным, т.е. на нем реализуются однородные товары и услуги, присутствует достаточное количество покупателей и продавцов, свободных в принятии решений.
• Купля-продажа происходит в условиях открытого и конкурентного рынка, где покупатель располагает достаточной информацией о свойствах реализуемого продукта и может выбирать между ним и альтернативами. Для совершения сделки от компании требуются некие усилия: переговоры и разработка маркетингового плана.
• Покупатель и продавец руководствуются стандартными экономическими мотивациями. Они не связаны между собой и не испытывают давления нерыночных обстоятельств. Клиент имеет достаточно времени и возможностей, чтобы изучить информацию об имеющихся альтернативах продукта. Его цель – найти наиболее привлекательную стоимость, и в ее достижении он не согласится на завышенную, неадекватную конъюнктуре цену.
• Расчетная стоимость товара или услуги отражает реальную ситуацию, а не прошлое или ожидания участников рынка на будущее. Поэтому компании, занятые независимой оценкой имущества или бизнеса, всегда указывают в отчетах, на какую дату актуальна представленная информация.

Понятие рыночной стоимости – это расчетная, гипотетическая категория, потому что в реальной экономике рынки не соответствуют характеристикам абсолютной конкуренции и открытости. Именно поэтому исчисление такой цены не гарантирует, что сделка обязательно состоится.

Новое заявление о возврате излишне уплаченного налога

Понимание рыночной стоимости в налоговом праве

НК РФ широко освещает понятие рыночной стоимости. Анализ этого термина, приведенный в документе, позволяет отследить и пресечь действия экономических субъектов, которые, снижая цены, минимизируют фискальные отчисления в казну.

https://www.youtube.com/watch?v=srQ-1kCVvhc

Если человек или организация реализует товар по стоимости на 20% ниже рыночной, им могут заинтересоваться контролирующие органы. Если нарушение будет доказано, продавцу придется доплатить в бюджет налоги, а вместе с ними пени и штрафы.

С точки зрения фискальных служб, обоснованная рыночная стоимость –это та, которая соответствует цене однородных товаров и услуг, предлагаемых другими продавцами в схожих экономических условиях. Согласно ст. 40 НК РФ, в понятие однородности включаются следующие параметры оценки:

• одинаковое коммерческое назначение продукции;
• аналогичный уровень качества;
• одна страна происхождения;
• схожесть товарных знаков;
• аналогичная репутация продавцов.

Налоговое законодательство исходит из «презумпции рыночной стоимости». Ее суть в том, что цены сделок, заключаемых между невзаимозависимыми коммерческими структурами, априори признаются рыночными.

Стоимость товара, реализуемого между взаимосвязанными лицами, считается рыночной, если соблюдаются принципы свободного ценообразования. Например, товар реализуется с биржевых торгов или по ценнику, согласованному с антимонопольным комитетом.

Рыночной считается цена, когда она соответствует стоимости однородной продукции, информацию о которой можно почерпнуть из официальных источников: на порталах органов государственно власти, в обзорах специализированных организаций, из авторитетных печатных изданий и т.д.

Анализируя ценники, установленные фирмой или ИП, налоговики принимают в учет сведения об однородных сделках, т.е. таких, у которых схожи:

• способ оплаты (предоплата или постоплата);
• сроки поставки товара;
• объем реализуемых партий.

Если указанные параметры существенно разнятся, операции считаются несопоставимыми и не могут использоваться для оценки.

Налоговое законодательство вводит принцип объективности, согласно которому для определения соответствия или несоответствия стоимости рыночной, контролирующий орган должен проанализировать данные не одной сделки, а нескольких.

Как определить рыночную цену?

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она отражает, за сколько можно продать конкретный товар или услугу, если выставить ее на торги в условиях конкуренции прямо сейчас. Существует три признанных метода определения показателя:

Это наиболее простая методика, суть которой заключается в поиске данных по аналогичным объектам. В качестве источников информации рассматриваются данные органов государственной власти, профильных организаций, печатные издания и т.д.

Специалист собирает массив данных, выявляет те из них, которые касаются однородных с исследуемым товаров, определяет тенденции и делает корректировки на особенности конъюнктуры и условий сделок. При необходимости используются поправочные понижающие или повышающие коэффициенты.

Исходит из предположения, что покупатель мог бы не приобретать товар, а сделать его своими руками. Задача оценщика – определить, какие расходы он бы при этом понес. Методика подходит для определения стоимости недвижимости, новой продукции, у которой на рынке отсутствуют аналоги.

Например, фирма планирует продать дом. Рассчитывается, во сколько обойдется возведение подобной постройки, какова цена покупки или долгосрочной аренды земли, подключения коммуникаций и т.д. Итог корректируется на поправочные коэффициенты, связанные с износом и прочими факторами.

Основывается на предположении, что собственник имущества мог бы использовать его в иных целях и получать доход. Например, при определении рыночной стоимости квартиры определяется сумма арендных платежей за установленное количество лет. Этот метод наименее применим в России из-за непрозрачности отечественного рынка.

В каких случаях цена является рыночной?

Экономисты и налоговые органы исходят из постулата, что рыночная стоимость является отражением столкновения спроса и предложения на однородные товары. Это максимальная стоимость, по которой продавец может реализовать свою продукцию в условиях конкуренции и минимальная, по которой покупатель может ее приобрести.

https://www.youtube.com/watch?v=HXHUGohOSCg

Видео:Что такое рыночная стоимость?Скачать

На практике налоговые органы неверно трактуют понятие рыночной стоимости, предъявляя организациям и физическим лицам необоснованные претензии. Рассмотрим распространенные ошибки.

1. Стоимость, по которой фирма реализовывает товары другим контрагентам, не признается рыночной

Чтобы определить, не занижен ли ценник, налоговые органы не вправе использовать информацию о других сделках самой исследуемой компании. Они должны использовать один из трех признанных методов: затратный, капитализации доходов или сравнительный, основанный на анализе информации из открытых источников.

1. Текущая рыночная стоимость – это не средняя цена товаров

Этот подход не учитывает обстоятельства конкретной сделки, а потому не может быть признан объективным. Стоимость товара может существенно различаться в зависимости от дороговизны сырья, способов поставки, особенностей логистики, наличия отсрочки платежа и других факторов.

1. В качестве базы для сравнения налоговики должны брать состоявшиеся сделки

Анализ примерной стоимости товаров не может служить основанием для вывода, что фирма применяет незаконное ценообразование. Любая информация, используемая ФНС, должна касаться не гипотетически возможных, а реально состоявшихся сделок за небольшой период времени.

1. Максимальная цена товара не признается рыночной

Практика показывает, что зачастую фискальные органы пытаются привлечь компании и граждан к ответственности, доначислять им налоги, взяв за основу максимальную цену сделок конкретного типа. Например, они принимают за базу для сравнения самую дорогую из проданных квартир, самую высокую арендную плату. Такой подход недопустим, и действия налоговиков можно оспорить в судебном порядке.

1. Рыночная цена не тождественная себестоимости и таможенной стоимости

Ценник на продукцию по определению должен быть выше, чем совокупность затрат на ее производство, иначе компания будет нести убытки. Что касается таможенной стоимости, она определяется по принципиально иной методологии, чем рыночная. Ее единственное назначение – указание в документах, необходимых для декларирования товаров, вводимых из-за рубежа.

1. Рыночная стоимость не равна балансовой

Важно понимать, что балансовая и рыночная стоимость – не идентичные понятия. Первая отражает, по какой цене объект основных средств проходит в бухгалтерском учете предприятия. Вторая характеризует, за сколько денег можно продать его, если возникнет такая необходимость.

1. При ценовом анализе можно использовать сравнения только с однотипными товарами, реализуемые в сходных условиях

Если компания реализует автомобили марки «Ауди», за основу для сравнения и анализа нельзя взять сделки других участников рынка, продающих «Газель» или «Лексус». У товаров разные страны происхождения, потребительские характеристики, репутации производителей и другие параметры, поэтому их нельзя признать однородными.

Условия совершения сделок часто имеют определяющее значение при установлении их денежных характеристик. Ценовую политику крупной фирмы, реализующей продукты питания большими партиями, нельзя сравнивать с подходом небольшого семейного производства, продающего конфеты ручной работы поштучно.

Влияние рыночной цены на деятельность производителя – доказанный факт. Чтобы получать прибыль в полном объеме и не иметь проблем с налоговыми органами, компания должна устанавливать этот показатель исходя из оценки затрат или текущей экономической конъюнктуры. Правильный подход к ценообразованию – основа успешной хозяйственной деятельности.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео

Рыночная стоимость активов (видео 9) |Акции и облигации | ЭкономикаСкачать

5.2 Номинальная и рыночная стоимость акцийСкачать

Как посчитать стоимость бизнеса за 5 минут?Скачать

Оспаривание кадастровой стоимости. Почему рыночная оценка больше не работает?Скачать

ВАЖНОЕ ПАРТНЁРСТВО ДЛЯ SHIBA INU! ЗАГАДОЧНЫЙ ПЕРЕВОД 40 ТРИЛЛИОНОВ SHIB! НОВОСТИ И АНАЛИЗ SHIBA INU!Скачать

Как определить стоимость участка? Почему в одном поселке стоимость земли может отличаться в 2 раза?Скачать

Балансовая и рыночная стоимость (видео 15) | Финансовый кризис 2008 года | Экономика и финансыСкачать

КАДАСТРОВАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬСкачать

Кадастровая стоимость увеличилась. Покупать нет смысла?Скачать

Уоррен Баффет: Как определить стоимость акции? Как рассчитать справедливую стоимость акцииСкачать

Отличается ли рыночная стоимость от кадастровойСкачать

Рыночная стоимость на Авито и ЦИАНСкачать

4 способа оценить стоимость бизнеса за несколько минутСкачать

Кадастровая стоимость квартир. Разница кадастровой и рыночной стоимостиСкачать