Рыночная стоимость аренды (видео)

Оценка арендной ставки

Документы, необходимые для оценки стоимости аренды

Арендная ставка – объем выплат за период, который указан в договоре ренты. Ставка арендной платы обеспечит арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал. Для арендатора же стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита, выданного на приобретение машин и оборудования.

В основном, арендаторы озабочены двумя факторами: первое — отказом арендодателя в пролонгации договора аренды, второе — повышением арендной ставки. Эти обстоятельства заставляют арендаторов прибегать к всевозможным ухищрениям – от переоценки арендной ставки до неплатежа.

Арендная плата представляет собой денежную оплату права пользования арендуемого имущества. Ее величина обговаривается в договоре об аренде. Обычно она равняется величине амортизационных отчислений и части прибыли от используемого имущества. Также, если имущество является государственной собственностью, то величина арендной ставки определяется законодательством.

Как известно, в наше время земля является собственностью государства и не может быть продана частному владельцу. Но для реализации проектов на постройку домов и других сооружений государство привлекает частных инвесторов и заключает с ними инвестиционные контракты.

Оценка арендной ставки необходима, в первую очередь, при заключении или продлении договора аренды. Каждый собственник хочет повысить выгоду своего имущества, это приводит к необоснованному росту цен. В этом случае и понадобится оценка арендной ставки, она подскажет стоит ли снимать новое помещение или остаться в старом.

Оценка аренды недвижимости

На оценку аренды недвижимости влияет множество факторов:

• Район расположения арендуемой площади
• Расстояние до остановок общественного транспорта, метро
• Общая площадь помещения
• Наличие техники, телефона, интернета
• Состояние прилегающих площадей
• Наличие и уровень развитости инфраструктуры

На данный момент рынок аренды помещений очень активен, и эксперты не прогнозируют снижения активности.

Оценка права аренды

Оценка права аренды – это очень важная процедура, которая требует квалифицированного подхода к процессу оценки. Стоимость аренды может сильно повлиять на деятельность всей организации.

Оценка права аренды зависит от следующих факторов:

• Площадь арендуемого участка
• Возможность использования в различных целях
• Расположение объекта
• Прогнозируемые расходы на содержание объекта
• Объем получаемых прав

Оценка рыночной стоимости права на аренду представляет собой расчет платного срочного пользования недвижимостью для удовлетворения хозяйственных нужд компании. Арендная плата меняется раз в год или в случае резкого изменения экономической ситуации.

Оценка стоимости аренды

Оценка стоимости аренды основывается на том, что рыночная стоимость арендованного имущества равна прибыли от капитализированной при использовании объекта аренды. При этом во время оценки стоимости аренды во внимание берутся различные платежи и налоги.

Если представитель оценочной компании, проводящий оценку стоимости арендной ставки, не имеет информации о ситуации на рынке, он все равно может провести оценку благодаря определению стоимости того или иного объекта аренды.

Такой способ нередко применяется для оценки стоимости аренды.

Каждая компания, даже самая маленькая, проводит оценку складских, офисных, производственных помещений. Нередко бывает так, что оплата аренды отнимает крупную часть выручки. Понятно, что увеличение взимаемой аренды может сильно снизить рентабельность компании. Именно поэтому осуществляется оценка стоимости аренды.

Оценка аренды квартиры

Оценка аренды квартиры проводится в следующих случаях:

• При принятии решения сдачи квартиры в аренду, при этом арендодатель затрудняется в собственном выборе размера арендной платы.
• В случае судебного спора, когда потеряна часть средств от аренды квартиры.

Обычно, оценка аренды квартир производится исходя из прошлых опытов сделок, связанных с арендой квартиры. В этом случае рассматриваются сделки-аналоги, условия которых сходны с данными условиями сделки.

Оценка арендной платы

Развитие и успешность бизнеса состоят из разных составляющих. Однако, есть обстоятельство, решающее для всех – это величина арендной ставки. Многие арендаторы считают, что именно она зачастую становится камнем преткновения в развитии компании.

https://www.youtube.com/watch?v=CbWlZ9ua4X4

Арендная плата, зачастую, съедает львиную долю оборотного капитала и, в результате, не остается денег ни на обновление оборудования, ни на ремонт зданий и сооружений. Лишь незначительный процент договоров аренды проходит процедуру регистрации в Регистрационной Палате. Именно поэтому так важно выполнить оценку аренды как можно раньше.

Отметим, что все названные озабоченности арендаторов наиболее актуальны в случае аренды федеральной (муниципальной) собственности.

Единственным выходом из подобной ситуации может быть оценка аренды профессиональным оценщиком.

Определение справедливой арендной ставки, подтвержденной Отчетом об оценке, как правило, становится тем компромиссом, удовлетворяющим обе стороны – и арендодателя, и арендатора.

Уверенность, что Вы не переплачиваете за аренду, придет к Вам, после того как Вы обратитесь в нашу компанию, и будете иметь на руках официальный документ – отчет об оценке рыночной арендной платы.

Цели оценки могут быть самыми разными, но наиболее распространенные ситуации, при которых требуется оценка рыночно-обоснованной арендной платы, это:

• оценка аренды для суда;
• оценка аренды для принятия управленческих решений;
• оценка аренды для налоговой инспекции;
• прочее.

Имея на руках отчет об оценке аренды, составленный профессиональными оценщиками, вы можете легче найти общий язык с собственником помещений в определении справедливой ставки арендной платы.

ООО «Система Оценки»

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

В 2013 году Департамент Городского Имущества (ДГИ), именовавшийся раньше как Департамент Имущества Города Москвы (ДИГМ) приступил к глобальному перерасчету стоимости арендной ставки собственных помещений, сдаваемых в аренду коммерческим и некоммерческим организациям. Для очень многих субъектов предпринимательства данный ход Департамента имущества стал ударом ниже пояса, и уже серьезно повлиял на финансовую ситуацию в компаниях. 

Если раньше предприниматели (а также некоммерческие объединения) платили льготную ставку и даже не сравнивали ее с рыночной ставкой, то теперь ситуация коренным образом поменялась, и в ряде случаев рыночная стоимость аренды окажется даже ниже, чем ставка от ДИГМ.

Что же делать в сложившейся ситуации?

Для начала нужно выяснить, что выгоднее:

А. Продолжать платить аренду по назначенной ставке. Или может есть шанс оспорить сумму аренды?. Для оспаривания арендной ставки можно обратиться в независимую оценочную компанию, получить отчет, затем получить положительную стоимостную экспертизу этого отчета в СРО. С таким комплектом документов отправляться в ДГИ на переговоры. 

Б. Выкупить помещение у города, воспользовавшись правом приоритетного выкупа. В этом варианте самый важный вопрос — по какой цене можно выкупить помещение? Об этом варианте расскажем подробнее в отдельной статье: ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ И ОСПАРИВАНИЯ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ ЧЕРЕЗ СУД

Для ответа на вопрос как действовать, выбрать вариант А или Б — в первую очередь рекомендуем провести оценку.

И если Вы всерьез рассматриваете вариант выкупа помещения — то оптимальным будет заказать оценку сразу в 2-х направлениях: оценку рыночной стоимости Ваших помещений, а также рыночную арендную ставку.

Займет эта процедура 2-4 рабочих дня, стоимость варьируется в пределах от 20 до 60 тысяч рублей (в зависимости от размеров помещений и их особенностей). Если выкуп не рассматривается, то достаточно только арендной ставки.

Что Вам даст оценка?

Проанализировав полученные цифры (стоимость помещения, рыночная арендная ставка и ставка ДИГМ) можно прийти к нескольким решениям:

• Продолжать снимать помещение у ДИГМ.
• Выкупить помещение по рыночной стоимости (при этом, город готов получать деньги в рассрочку, до 3-х лет, а также предоставить скидку в размере 18% в виде отсутствия НДС).
• Пересмотреть арендную ставку с ДИГМ (сложно, но вполне реально, даже без судебного разбирательства)*.

* Последний пункт реализовать действительно очень сложно, но если у вас в руках будет грамотный комплект документов, выполненный по всем стандартам оценочной деятельности, то шанс у Вас есть.

Оценка помещений для выкупа у ДГИ (ДИГМ)

Наша компания уже более 4-х лет выполняет оценку рыночной стоимости помещений для клиентов, арендующих помещения у ДИГМ.

С 2013 года список клиентов пополнился теми, кто желает оспорить рыночную стоимость помещений и выкупить по приоритетному праву.

Мы накопили изрядный опыт оценки для судебных разбирательств, экспертиз отчетов во всех известных нам инстанциях, получили опыт работы с юристами самого разного профиля.

https://www.youtube.com/watch?v=eCQKPztuYpU

И сегодня мы можем предложить нашим клиентам комплексное решение:

Сопровождение процедуры выкупа помещения у ДГИ по льготному приоритетному праву и справедливой цене

В ходе работы нашими специалистами проводится целый ряд работ, в зависимости от обстоятельств дела состав работ может включать:

• Предварительная экспертиза помещения с определением рыночной стоимости (2-4 дня, 15 тыс руб.);
• Претензионная работа;
• Подготовка полноценного отчета о рыночной стоимости помещения (3-4 дня, стоимость — см. ПРАЙС-ЛИСТ);
• Экспертиза отчета в СРО (стоимостная);
• Судебное разбирательство. Не важно сколько заседаний;
• Судебная экспертиза отчета;
• Аппеляция;
• Кассация;
• Оформление помещения в собственность.

Перечисленные работы выполняются не в точном порядке, часто некоторые из них вообще не требуются. Важно то, что все эти процедуры по отношению к выкупу помещений у ДГИ мы прекрасно освоили, и применяем на практике.

Примечание: до того момента, когда мы выбрали нужного нам юриста по процедуре выкупа у ДГИ, мы перебрали нескольких других юристов, и ни один, даже самый рекомендованный, не подошел для этой работы. Делайте выводы.

Узнать стоимость всего комплекса работ, а также записаться на выполнение оценки можно по телефону: (495) 698-60-37

Опишем некоторые особенности данного рода оценки:

Особенности оценки для ДИГМ (ДГИ)

Независимая оценка рыночной стоимости либо аренды помещений, находящихся во владении г. Москвы формально ничем не отличается от оценки в соседнем здании, принадлежащем коммерческой организации или частному лицу.

Однако на практике ситуация обстоит несколько по-иному, нежели в теории.

Поиск оценочной компании для проведения оценки для выкупа, либо оценки аренды помещения в школе, детском саду, учреждении практически всегда сопровождается ключевым вопросом заказчика:

«… Вы оцениваете для ДИГМ? Департамент примет отчет? (ДИГМ — Департамент имущества города Москвы).»

Данный вопрос интересует всех, кто обращается к нам за подобной оценкой, и уверен, что подобная ситуация и в других компаниях. Так в чем же секрет?

Центр ИННОВАЦИЯ выполняет оценку рыночной стоимости для выкупа, а также арендной ставки для Департамента имущества Москвы

Действительно, сегодня наверное самая строгая организация, принимающая результат работы оценщика в качестве документа для принятия решения — это Департамент имущества Москвы. Департамент имеет в своем активе специалистов, проводящих экспертизу отчетов, и принимающих решение о признании отчета легитимным.

Отчеты очень тщательно проверяются на предмет качества формулировок оценщика, качества подбора аналогов, методологии расчета коэффициентов. Если отчет не проходит под требования ДИГМ его возвращают заявителю.

 Возврат отчета совсем не означает, что заказчику нужно менять оценочную компанию, достаточно исправить ошибки и подать оценку заново.

Аналогичная ситуация с отчетами для проведения процедуры выкупа, с одной лишь разницей — при споре с ДГИ о стоимости практически всегда приходится обращаться в суд.

Часто, в погоне за прибылью, оценочные компании упрощают методику, опускают некоторые выводы. Если для суда упрощения не критичны, то ДИГМ их обязательно отметит, и по объективным причинам может забраковать отчет. Строгая инстанция в виде Департамента имущества таким образом повышает качество отчета оценочной компании, а также дисциплинирует оценщиков.

К чести Департамента все возвращенные отчеты сопровождаются детальным объяснением причин, по которым отчет не признался легитимным.

Наш Центр не раз выполнял работу по оценке арендной ставки на нежилые помещения, предоставляемые в аренду городом.

Специалисты Департамента имущества и нам возвращали отчеты, мы прислушивались к замечаниям и подавали отчет заново.

В результате опыт, приобретенный при работе с ДИГМ ложился в основу других отчетов, выполняемых нами для банков, судов. С точки зрения руководителя оценочной компании остается только благодарить ДИГМ за науку.

Рыночная стоимость аренды

• не учитываются предложения на нерыночных условиях (завышенных или заниженных)арендных ставок потенциальными арендаторами, имеющими повышенный интерес к данному объекту имущества, а также находящихся в партнерских связях с потенциальным арендодателем.

Оценка арендной ставки недвижимости, как правило, бывает востребована в следующих случаях:

• сдача в аренду производственных, торговых, складских, офисных помещений, земельных участков и прочего имущества, находящегося в государственной собственности для определения справедливого размера рыночной стоимости арендной платы;
• когда собственник или уполномоченное лицо затрудняются точно определить размер арендной ставки самостоятельно.

Вид работ Стоимость Отчет об оценке* арендной ставки, без осмотра объекта от 8 500 рублей Отчет об оценке* арендной ставки, с осмотром объекта от 9 500 рублей Доставка отчета в пределах МКАД 400 рублей *отчет об оценке — документ, соответствующий Федеральному закону №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа — от 40 страниц. Документы для оценки арендной ставки

1. Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности, договор аренды);
2. Технический паспорт с поэтажными планами, экспликация;
3. Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка (при оценки арендной ставки здания с земельным участком);
4. Данные по сдаче в аренду площадей по объекту недвижимости (количество договоров, арендные ставки и т.д.

Оценка рыночной стоимости размера арендной платы

Внимание

Сбор данных производится по следующим направлениям: — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;- социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы. 3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.

4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.

Оценка арендной ставки

Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? 1. Условия аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=BPicWCfZoa4

Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).
Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а это очень важное право. 2.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо. Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто.

Практики

На основании сложных, многоэтапных процедур Заказчику услуги будет предоставлен отчет об оценке арендной платы, с обоснованными расчетами, которые станут залогом планирования будущих доходов и получения прибыли.

Ведь каждый владелец объекта хочет повысить доходность сдачи в аренду своего имущества. Тем более, в последние годы рынок аренды недвижимости различного назначения очень активен, а прогнозы экспертов не предусматривает снижения такой повышенной активности.

Оценка стоимости арендной платы учитывает различные платежи и обязательные налоги.

Если даже специалист оценочной компании не получит информацию о состоянии рынка арендованной недвижимости среди аналогов за последний период, он все равно сможет провести оценку с помощью определения стоимости объекта аренды и его эффективного использования.

Юридическим лицам

Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта.

Рыночная стоимость аренды автомобиля

Методология оценки арендной платы Вне зависимости от индивидуальных особенностей объекта оценки, квалифицированные оценщики для составления официального отчета используют одновременно несколько подходов и различные методики.

При работе с объектом оценки и определения стоимости арендной платы, специалист самостоятельно делает акцент на наиболее подходящий подход, который будет неоспорим в конкретном случае.

Оценка арендной платы проводится с использованием следующих способов:

• Затратного подхода. Он основывается на разумном расчете того, что арендатор, потенциальный и настоящий, не будет платить завышенную, необоснованную цену за аренду, выше той, за которую он может приобрести аналогичный объект, пусть и с течением времени.
• Сравнительного подхода. При его применении тщательно анализируются аналогичные предложения на рынке недвижимости, их количество и постоянство.

На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов. 5.

Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. 6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки. Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы? Согласно ФСО № 1, п.

20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода».

Рыночная стоимость аренды земельного участка

Важно

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры. Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее. Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под данной процедурой понимается выявление средней суммы, которую мог бы запросить арендодатель при сдаче объекта недвижимости в аренду. При этом важно учесть множество факторов, влияющих на данную величину. Именно поэтому оценка проводится квалифицированным специалистом.

• месторасположение объекта недвижимости;
• уровень развития инфраструктуры в данном районе;
• удалённость помещения от станций метро, дороги, центра населённого пункта, остановок общественного транспорта;
• площадь объекта;
• количество комнат;
• вид из окна (чаще всего имеет значение при сдаче квартиры);
• наличие в помещении мебели, коммуникаций, интернета;
• техническое состояние объекта;
• наличие ремонта;
• этажность помещения;
• наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
• и т. д.

Оценка арендной платы за помещение

• какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
• какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
• развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
• на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
• есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Отчет №01-в

В последнее время прослеживается четкая тенденция превалирования субаренды по сравнению с арендой.

Помимо повышения спроса на объекты с хорошим техническим оснащением (так называемые интеллектуальные здания) у компаний прослеживаются тенденции к расширению офисных площадей. Если раньше наибольший спрос был на площади от 100 до 150 кв. м.

, то в настоящий момент, наиболее спрашиваемые площади колеблются от 200 до 400 кв. м. Кроме того, увеличиваются сроки аренды от 3 до 5 лет (ранее 1 — 3 г.)

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

Оценка рыночной стоимости аренды нежилого помещения

Александр Геннадьевич,договор аренды заключен без торгов,но и без оценки.Юрист Управления Образования сомневается нужно ли обязательно проводить процедуру оценки для таких договоров между ДОУ и ИП, например.

если арендуемое помещение является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество. Спасибо,Елена Викторовна,мы арендуем по одному помещению в нескольких ДОУ,и,конечно же не знаем процентного соотношения к площади ДОУ.Значит,чтобы заключить договор аренды БЕЗ ОЦЕНКИ И АУКЦИОНА помещение не должно превышать 10% от общей площади,быть на праве оперативного управления.

Интересное:  Можно ли иметь 2 трудовые

607 ГК) любой собственник объекта имущества имеет право сдать это имущество другому лицу в аренду. Здесь имеются ввиду «не потребляемые» виды имущества, например здания, земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д. т.е. объекты, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации.

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 311, 0 кв

В соответствии с договором № 084 от 30.08.2010 г. оценщики, состоящие в НП «Саморегулируемая организация «АРМО», произвели оценку рыночной стоимости объекта недвижимости — нежилого помещения общей площадью 311,0 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, ул. Воскресенская, д. 95.

Оценка стоимости аренды недвижимости

«Независимая экспертная оценка Вега» проводит профессиональную оценку арендной ставки  и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.

Прежде всего, следует дать определение стоимости аренды недвижимости. Это та цена, по которой может быть сдан объект в данный конкретный момент времени при текущих рыночных условиях.

Мы оцениваем арендную ставку объектов

• Оценка стоимости аренды офисной недвижимости
• Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости
• Оценка арендной платы за здания и сооружения
• Оценка стоимости аренды квартир
• Оценка стоимости аренды земельных  участков
• Оценка арендной ставки за загородную недвижимость
• Оценка стоимости аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта
• Оценка стоимости аренды станков и оборудования

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

• Сдача в аренду пустующих площадей государственных предприятий. Согласно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», госпредприятие может сдать помещение только после независимой оценки стоимости арендной платы. Аналогичное требование выдвигается и для земельных участков, находящихся в муниципальном владении.
• Аренда коммерческой недвижимости. Для многих компаний аренда производственных, торговых или складских помещений составляет существенную статью расходов бюджета. Но что делать, если арендатор необоснованно в одностороннем порядке повысил арендную плату? Ведь это может напрямую сказаться на рентабельности бизнеса. В таком случае независимая оценка стоимости аренды недвижимости позволит сторонам прийти к компромиссу.
• Отчет перед налоговыми органами. В некоторых случаях компания может получить претензию от налоговиков по поводу того, что недвижимое имущество сдается по ставкам ниже рыночных. Это может являться одним из способов занижения прибыли. Решить данную проблему также поможет независимая оценка стоимости аренды недвижимости.
• Переуступка прав, получение кредитов, принятие различных управленческих решений и так далее.

Стоимость оценки

Вид услугиСтоимостьСрок проведения работ

Экспертное заключение (без осмотра)	от 8 000 руб.	от 1 дня
Оценка арендной ставки квартиры	от 3 000 руб.	1-3 дня
Отчет об оценке арендной ставки коммерческой недвижимости	от 10 000 руб.	1-3 дня
Оценка арендной ставки земельных участков	от 5 000 руб.	1-3 дня
Оценка арендной ставки автотранспорта	от 2000 руб.	1-3 дня

Как проводится оценка стоимости аренды недвижимости?

Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.

Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:

• общую площадь помещений;
• месторасположение арендуемого объекта;
• расстояние до крупных транспортных узлов;
• уровень развитости инфраструктуры;
• состояние прилегающих площадей.

В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.

https://www.youtube.com/watch?v=jNDqiSdkv_s

Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке.

Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки.

В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.

Наши преимущества

Высокая квалификация экспертов

Помощь профессионалов

Заказать профессиональную независимую оценку стоимости аренды недвижимости вы сможете в компании «Вега» (Москва). Наши эксперты-оценщики имеют опыт решения самых сложных задач.

Их деятельность застрахована на среднюю сумму в 3 миллиона рублей, поэтому вы можете не беспокоиться о рисках.

Чтобы получить более подробную консультацию или заказать услуги оценки, свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте. Мы ждем вас!

Заказать оценку стоимости аренды недвижимости

Оценка арендной платы нежилого помещения

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

• Офисные помещения
• Производственные помещения
• Склады
• Торговые помещения
• Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

• Месторасположение
• Транспортная доступность
• Наличие коммуникаций
• Площадь
• Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

https://www.youtube.com/watch?v=Oisl09akJik

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки
• Анализ среды месторасположения
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Информация об объектах-аналогах
• Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Оценка стоимости аренды нежилого помещения: цена от 5 тыс.р

Компания «Русфининвест» готова выполнить оценку рыночной стоимости аренды нежилого помещения для любых задач: мы работаем в соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценивания, поэтому наши отчеты принимают все государственные и частные организации. Среди услуг нашей компании есть защита результатов: наши оценщики представят отчет и докажут объективность расчетов.

5 аргументов в пользу «Русфининвеста»

1. Сроки — от 1 дня. Мы выполним работы быстрее, чем большинство других оценочных компаний Москвы и Московской области. Отточенная система выполнения работ позволяет справляться с расчетом арендной ставки всего за одни сутки.

2. Стоимость — от 5 тыс. р. Сотрудничать с нашей компанией выгодно, ведь более доступных расценок на услуги оценщиков первой категории вам не найти.

3. Гарантии. 100 % выполненных нашей компанией отчетов прошли экспертизу СРО или были приняты инстанциями, для которых их заказывали. Мы уверены, что к работе наших экспертов не возникнет никаких вопросов.

4. Удобная схема работы. Мы готовы в удобное клиенту время встретиться для предварительной консультации и назначить время осмотра объекта. Наши менеджеры подскажут, какие документы взять с собой, чтобы оценщик сразу начал экспертизу. Забрать документ вы можете лично или заказав курьерскую доставку.

5. Высокий профессионализм. У нас работают только оценщики 1-й категории, у которых нет ни одного дисциплинарного взыскания. С объектами недвижимости работают профильные специалисты, досконально знающие особенности определения стоимости аренды помещений в Москве и Московской области.

Наши отчеты всегда объективны — неслучайно нам доверяют такое крупные компании, как Intex, «Транснефть», «Евроситибанк», «Новый Альянс», «Реал-кредит» и др. Воспользуйтесь услугами наших оценщиков и убедитесь: безупречная репутация «Русфининвеста» полностью оправдана.

Документы для оценки аренды нежилого помещения

1. Документы правоустанавливающего характера (свидетельства о регистрации в Росреестре или о наследстве, договоры продажи, покупки, дарения).
2. План здания.
3. Экспликация.
4. Арендный договор.
5. Для юрлиц — реквизиты, для физлиц — копия паспорта.

Оценка аренды коммерческой и производственной недвижимости

Чтобы узнать стоимость аренды для нежилого помещения, клиенту необходимо записаться на консультацию к нашему оценщику. На ней он узнает задачи оценки, обговорит сроки и стоимость работ, составит список необходимых документов. С каждым клиентом мы заключаем официальный договор. Работы над отчетом начинаются уже в день обращения — это позволяет проводить экспертизу в сроки от суток.

https://www.youtube.com/watch?v=z3doFl-DKXI

Обязательная часть оценивания — личное посещение объекта недвижимости. Специалист делает фото, изучает состояние здания, инфраструктуру, транспортную доступность и производит анализ других ключевых факторов.

Далее эксперт собирает информацию по рынку недвижимости Москвы или МО в целом и конкретного района в частности, ищет аналоги, выбирает оптимальные методы расчета арендной ставки.

Все подсчеты подробно расписываются, чтобы клиент мог в них разобраться и понять, от чего зависит ценность помещения. Документ оформляется в соответствии со всеми стандартами и передается заказчику.

Наши специалисты готовы проконсультировать по любым вопросам — например, дать обоснованную оценку, стоит ли арендовать недвижимость. При необходимости мы получим экспертное заключение СРО на результаты оценивания.

От чего зависит стоимость аренды?

Независимая оценка аренды нежилого помещения производится на основании следующих факторов:

• срок действия договора и условия внесения платежей;
• ограничения, которые арендодатель может наложить на использование коммунальных ресурсов;
• ограничения на время пользования арендуемым объектом;
• стимулирование арендатора (например, если затраты на ремонт засчитываются в счет платы за аренду);
• право арендатора на последующий выкуп;
• тип помещения, его назначение (торговое, производственное, складское);
• место расположения арендуемого помещения;
• удаленность помещения от центра города, метро, остановок общественного транспорта;
• состояние всего здания и арендуемого помещения;
• состояние прилегающей территории, наличие охраны и парковки;
• этаж;
• полная и полезная площадь, их соотношение;
• количество изолированных комнат, их функциональность;
• качество внутренней отделки;
• наличие инженерных коммуникаций и сетей (электроэнергия, вода, канализация, Интернет и т.д.).

 Заказывайте оценку права аренды нежилого помещения в «Русфининвесте» — и получите в течение 1-2 дней отчет, полностью соответствующий законодательству и вашим задачам. Наши оценщики — профессионалы своего дела, и 100%-ная статистика принятия отчетов отлично это демонстрирует.

Видео